PPh Final - Persewaan Tanah dan Bangunan

Penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan merupakan satu dari sekian banyak penghasilan yang pengenaan PPh-nya ditetapkan bersifat final. Peraturan yang menjadi rujukannya hingga saat ini adalah Pasal 4 ayat (2) UU PPh dan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 yang terakhir kali diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002.

Selain Peraturan Pemerintah tersebut, peraturan lain yang terkait adalah Keputusan Menteri Keuangan (KMK) Nomor 120/KMK.03/2002 yang merupakan perubahan dari KMK Nomor 394/KMK.04/1996, dan Keputusan Dirjen Pajak Nomor 227/PJ/2002.

Tulisan ini adalah pemaparan mengenai objek, subjek dan tata cara pelunasan atau pembayaran PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah maupun bangunan berdasarkan peraturan-peraturan tersebut di atas.

 

Objek Pajak

Penghasilan yang dijadikan objek PPh Final dalam konteks ini adalah penghasilan berupa imbalan sewa atas tanah maupun bangunan. Sesuai dengan ketentuan dan peraturan di atas, yang dimaksud dengan ‘bangunan’ dalam konteks ini adalah bangunan berupa rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri.

Terkait dengan kalimat ‘...termasuk bagiannya..’ yang ada di KMK maupun KEP tersebut, SE-22/PJ.4/1996 menjelaskan bahwa yang termasuk dalam pengertian bagian dari gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan, termasuk areal baik di dalam maupun di luar gedung yang merupakan bagian dari gedung tersebut. Misalnya kita menyewa areal parkir yang ada di Balai Kartini untuk penyelenggaraan bazaar amal. Meski kita tidak menyewa tanah atau pun bangunan Balai Kartini, tetapi itu termasuk dalam konteks persewaan tanah maupun bangunan karena areal parkir itu merupakan bagian dari Balai Kartini.

 

Subjek Pemotong PPh

Secara umum pengenaan PPh Final persewaan tanah dan bangunan dilakukan melalui pemotongan oleh pihak penyewa. Apalagi jika penyewa berstatus sebagai badan/lembaga pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, Bentuk Usaha Tetap (BUT/permanent establishment), kerjasama operasi, dan perwakilan perusahaan luar negeri lainnya yang berada di Indonesia.

Orang pribadi dalam negeri, juga wajib melakukan pemotongan PPh Final persewaan tanah dan bangunan ini jika yang bersangkutan sudah mendapat Surat Keputusan (SK) sebagai subjek pemotong PPh Final persewaan tanah dan bangunan, dari kantor pajak tempat orang pribadi tersebut terdaftar.

 

Tarif PPh Final

Besarnya tarif PPh Final untuk persewaan tanah dan bangunan adalah 10% (sepuluh persen). Tarif ini secara umum diberlakukan untuk seluruh Subjek Pajak dalam negeri, baik orang pribadi maupun badan. Artinya meskipun pihak yang menyewakan berstatus sebagai orang pribadi (bukan WP badan dalam negeri), tetap dikenakan tarif 10%.

Tarif sebesar 10% tersebut tetap diberlakukan meskipun pihak yang menyewakan tidak memiliki NPWP. Selain karena tidak ditegaskan secara eksplisit dalam peraturan-peraturan di atas, pendapat atau alasan mengapa tarif tersebut tidak dinaikkan terhadap pihak yang tidak mempunyai NPWP karena kenaikan tarif secara umum hanya berlaku untuk pengenaan PPh yang tidak bersifat final.

Selain itu, tarif PPh final 10% tersebut seharusnya juga hanya diterapkan jika pihak yang menyewakan tanah dan bangunan berstatus sebagai Subjek Pajak dalam negeri (orang pribadi maupun badan). Jika pihak yang menyewakan tanah dan bangunan berstatus sebagai Subjek Pajak luar negeri, maka seharusnya tarif yang dikenakan adalah tarif sesuai Pasal 26 UU PPh. Dan jika pihak yang menyewakan berasal dari negara mitra tax treaty partner, tarif yang diterapkan disesuaikan dengan ketentuan yang ada dalam tax treaty yang bersangkutan.

 

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar Pengenaan Pajak (DPP), atau nilai yang digunakan sebagai dasar untuk menghitung PPh final persewaan tanah dan bangunan adalah jumlah bruto nilai persewaan.

Menurut Pasal 1 KEP-227/PJ/2002, yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan meliputi semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah maupun bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan.

Dengan demikian, besarnya PPh final persewaan tanah dan bangunan yang terutang dihitung sebesar = 10% x (nilai sewa + service charge).

Misalnya PT ABC menyewa gedung milik PT XYZ. Dalam perjanjian/kontrak disebutkan bahwa nilai sewa gedung setiap bulan sebesar Rp 10.000.000,00 sedangkan service charge yang ditagihkan kepada tenant disesuaikan dengan pemakaian tenant tersebut. Kemudian dalam bulan Nopember 2012, pemakaian listrik, telepon, air dan service charge oleh PT ABC dinilai sebesar Rp 15.000.000,00. Dalam hal ini, PPh final yang terutang untuk bulan Nopember 2012 dan harus dipotong oleh PT ABC adalah = 10% x (Rp 10.000.000,00 + Rp 15.000.000,00) = Rp 2.500.000,00.Misalnya PT ABC menyewa gedung milik PT XYZ. Dalam perjanjian/kontrak disebutkan bahwa nilai sewa gedung setiap bulan sebesar Rp 10.000.000,00 sedangkan service charge yang ditagihkan kepada tenant disesuaikan dengan pemakaian tenant tersebut. Kemudian dalam bulan Nopember 2012, pemakaian listrik, telepon, air dan service charge oleh PT ABC dinilai sebesar Rp 15.000.000,00. Dalam hal ini, PPh final yang terutang untuk bulan Nopember 2012 dan harus dipotong oleh PT ABC adalah = 10% x (Rp 10.000.000,00 + Rp 15.000.000,00) = Rp 2.500.000,00.

 

Ketentuan Reimbursable Items

Dalam praktik sering dijumpai modus di mana kontrak sewa dan kontrak service charge di buat secara terpisah. Ini dilakukan dengan maksud agar service charge, yang pada umumnya memang hanya bersifat reimbursement items, tidak ikut dipotong PPh final 10%. Akan tetapi dengan adanya pernyataan dalam Pasal 1 KEP-227/PJ/2002 di atas, upaya memisah perjanjian tersebut dipastikan tidak akan membawa hasil. Sebab seperti dinyatakan dalam Pasal 1 tersebut, service charge tetap menjadi bagian dari DPP PPh final persewaan tanah dan bangunan meskipun kontrak/perjanjiannya dipisah dengan kontrak/perjanjian sewa.

Selain karena penegasan Pasal 1 KEP-227/PJ/2002, ketentuan mengenai reimbursable items sendiri juga sulit untuk dipenuhi. Seperti dapat  kita jumpai di banyak surat jawabannya kepada Wajib Pajak yang menanyakan soal reimbursable items, Dirjen Pajak menegaskan bahwa reimbursement yang tidak dikenakan PPh adalah jika memenuhi persyaratan berikut:

  1. Dokumen dari pihak ketiga, misalnya dari PLN, harus atas nama penyewa atau tenant;
  2. Dokumen dari pihak ketiga tersebut harus diserahkan kepada penyewa atau tenant;
  3. Nilai yang diganti atau diminta penggantiannya tidak boleh melebihi atau kurang dari jumlah yang tercantum di dokumen pihak ketiga tersebut; dan
  4. Ada klausul mengenai reimbursable items dalam kontrak/perjanjian.

 

Pelunasan Melalui Pemotongan

Jika pihak penyewa tanah dan bangunan berstatus sebagai pemotong PPh, seperti disebutkan di awal artikel ini, maka pelunasan PPh final dilakukan melalui pemotongan PPh final oleh pihak penyewa. Selanjutnya, subjek pemotong wajib menyetorkan dan melaporkan pemotongan PPh final tersebut dalam jangka waktu yang sudah ditetapkan.

  • Saat Pemotongan

PPh final persewaan tanah dan bangunan harus dipotong dalam bulan dilakukannya pembayaran atau bulan diakuinya utang/biaya sewa, mana yang terjadi lebih dahulu. Misalnya pada tanggal 20 Nopember 2012 PT ABC menerima tagihan sewa kantor dari PT XYZ dan langsung mencatatnya sebagai biaya dan utang. Sedangkan pembayaran akan dilakukan pada awal bulan Desember 2012. Dalam hal ini, meski pada bulan Nopember 2012 belum ada pembayaran terhadap tagihan tersebut, tetapi PPh final atas sewa kantor sudah terutang dan harus dipotong pada bulan (masa pajak) Nopember 2012. Dalam hal ini, PT ABC wajib membuat Bukti Pemotongan PPh Final dan menyerahkannya kepada PT XYZ. Bukti pemotongan ini nantinya berlaku sebagai bukti pelunasan PPh final bagi PT XYZ.

  • Saat Penyetoran

PPh final yang sudah dipotong dalam suatu bulan (masa pajak) harus disetorkan melalui bank persepsi atau kantor pos dan giro, paling lambat tanggal 10 (sepuluh) pada bulan berikutnya. Misalnya PT ABC di atas, wajib menyetorkan PPh final yang sudah dipotong di bulan Nopember 2012 tadi paling lambat pada tanggal 10 Desember 2012.

Seandainya tanggal 10 tersebut ternyata jatuh pada hari libur, termasuk hari Sabtu, atau hari libur nasional, maka sesuai Pasal 3 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 184/PMK.03/2007, penyetoran bisa dilakukan pada hari kerja berikutnya. Dalam hal ini yang dimaksud dengan hari libur nasional termasuk hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilu dan cuti bersama nasional yang ditetapkan oleh pemerintah.

  • Saat Pelaporan

PPh final yang terutang dalam suatu bulan (masa pajak) harus dilaporkan ke KPP tempat penyewa terdaftar paling lambat pada tanggal 20 (dua puluh) bulan berikutnya setelah bulan terutangnya PPh final. Pelaporan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2)—kode formulir F.1.1.32.04. Misalnya PT ABC di atas, wajib melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2) Masa Pajak Nopember 2012 ke KPP-nya paling lambat pada tanggal 20 Desember 2012.

Jika tanggal 20 tersebut jatuh tepat pada hari libur, termasuk hari Sabtu, maka sesuai Pasal 8 PMK Nomor 184/PMK.03/2007, pelaporan SPT Masa dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya. Dalam hal ini yang dimaksud dengan hari libur nasional termasuk hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilu dan cuti bersama nasional yang ditetapkan oleh pemerintah.

 

Penyetoran Sendiri

Apabila penyewa bukan pemotong PPh final, misalnya penyewa orang pribadi atau tidak punya NPWP, maka pihak yang menyewakan yang menerima penghasilan sewa wajib menyetorkan sendiri PPh final tersebut dan melaporkan SPT Masanya ke KPP tempat yang bersangkutan terdaftar.

  • Saat Penyetoran

Penyetoran sendiri PPh final wajib dilakukan paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) pada bulan berikutnya setelah bulan terutangnya PPh final. Dalam hal ini, bulan terutangnya PPh final adalah pada bulan diterimanya pembayaran atau bulan ditagihkannya imbalan sewa. Penyetoran menggunakan SSP yang berlaku sebagai bukti pelunasan PPh final persewaan tanah dan bangunan.

Misalnya Bambang menyewakan rumah miliknya kepada Bagus yang tidak mempunyai NPWP. Pada tanggal 25 Nopember 2012 misalnya Bambang sudah menyerahkan kuitansi tagihan kepada Bagus tetapi pembayaran baru dilakukan Bagus pada awal Desember 2012. Dalam hal ini, seharusnya PPh final sudah terutang di bulan Nopember 2012 dan harus disetorkan sendiri oleh Bambang paling lambat tanggal 10 Desember 2012.

Seandainya tanggal 10 tersebut ternyata jatuh pada hari libur, termasuk hari Sabtu, atau hari libur nasional, maka sesuai Pasal 3 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 184/PMK.03/2007, penyetoran bisa dilakukan pada hari kerja berikutnya. Dalam hal ini yang dimaksud dengan hari libur nasional termasuk hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilu dan cuti bersama nasional yang ditetapkan oleh pemerintah.

  • Saat Pelaporan

PPh final yang terutang dalam suatu bulan (masa pajak) harus dilaporkan ke KPP tempat penyewa terdaftar paling lambat pada tanggal 20 (dua puluh) bulan berikutnya setelah bulan terutangnya PPh final. Pelaporan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2)—kode formulir F.1.1.32.04.

Misalnya Bambang dalam contoh di atas, wajib melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2) Masa Pajak Nopember 2012 ke KPP-nya paling lambat pada tanggal 20 Desember 2012.

Jika tanggal 20 tersebut jatuh tepat pada hari libur, termasuk hari Sabtu, maka sesuai Pasal 8 PMK Nomor 184/PMK.03/2007, pelaporan SPT Masa dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya. Dalam hal ini yang dimaksud dengan hari libur nasional termasuk hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilu dan cuti bersama nasional yang ditetapkan oleh pemerintah.

Dalam praktik pemeriksaan pajak, jika pihak yang menyewakan tidak bisa memperlihatkan kepada pemeriksa bukti pemotongan PPh final dari penyewa, biasanya pihak yang menyewakan akan dikenakan sanksi untuk menyetor kembali PPh final yang terutang. Bahkan seringkali ditambah dengan sanksi bunga keterlambatan setor jika memang terjadi keterlambatan penyetoran. Oleh karena itu, penting sekali bagi pihak penyewa untuk memberikan bukti pemotongan PPh final kepada pihak yang menyewakan apabila pihak penyewa tersebut telah memotong PPh final.

--ooOoo--

Share