Bagi Anda pengguna browser Mozilla Firefox, untuk dapat Login klik kata “User Name” dan kata “Password” agar dapat mengisi box User Name dan Password.

Tax News Flash

Bagaimana membuat dan mempersiapkan SPT Tahunan PPh untuk WP yang tergolong sebagai WP-UKM..? Baca selengkapnya di sini.

PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah & Bangunan

Penghasilan yang kita peroleh pada saat kita mengalihkan hak atas tanah maupun bangunan, merupakan satu dari sekian banyak penghasilan yang dikenakan PPh Final berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (2) UU PPh. Bahkan sejak 2009, PPh Final atas penghasilan ini diberlakukan secara umum untuk seluruh jenis Wajib Pajak, tidak pandang apapun jenis usaha atau kegiatannya.

Dalam artikel kali ini, kita akan secara khusus membahas mengenai Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah maupun bangunan. PPh ini lebih kita kenal dengan singkatan PPh-PHTB alias kependekan dari istilah perpajakan “Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan”.

Dalam transaksi atau peristiwa pengalihan hak atas tanah/bangunan, kita kadang tertukar istilah PPh-PHTB dengan BPHTB. Meski bunyinya mirip-mirip dengan PPh-PHTB, tetapi BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dikenakan hanya kepada pembeli atau penerima hak atas tanah/bangunan.

 

Sejarah PPh-PHTB

PPh-PHTB secara efektif mulai dikenakan pada awal tahun 1995 melalui penerbitan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994. Peraturan Pemerintah (PP) tersebut secara berturut-turut kemudian diubah dengan PP Nomor 27 Tahun 1996, PP Nomor 79 Tahun 1999, dan terakhir dengan PP Nomor 71 Tahun 2008. PP yang disebut terakhir ini secara efektif mulai diberlakukan pada tahun 2009.

Pada saat sebelum PP Nomor 71 Tahun 2008 diberlakukan, pengenaan PPh-PHTB ini beragam sifatnya tergantung dari jenis WP dan jenis usaha WP. Sifat pengenaan PPh-PHTB pada waktu sebelum 1 Januari 2009 secara singkat adalah sebagai berikut:

  • Bagi Wajib Pajak (WP) badan termasuk koperasi, yang kegiatan usahanya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah maupun bangunan sebagai barang dagangan, tidak dikenakan kewajiban untuk membayar PPh-PHTB. Penghasilan mereka yang berasal dari transaksi pengalihan hak atas tanah/bangunan tersebut dikenakan PPh secara umum. Ketentuan ini juga berlaku bagi pengembang (developer) kawasan perumahan, pertokoan, pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah susun, dan gedung perkantoran (KMK Nomor 566/KMK.04/1999 tanggal 27 Desember 1999).
  • Bagi WP badan yang kegiatan usahanya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah/bangunan tetapi bukan sebagai barang dagangan, wajib membayar PPh-PHTB tetapi tidak bersifat final. Artinya PPh-PHTB yang dibayar dapat dikreditkan (diperlakukan seperti angsuran PPh Pasal 25). Ketentuan ini diatur dalam KMK Nomor 635/KMK.04/1994 stdd KMK Nomor 392/KMK.04/1996.
  • Bagi WP orang pribadi, yayasan dan organisasi sejenis, yang melakukan transaksi penyerahan tanah/bangunan, wajib membayar PPh-PHTB dan bersifat final (KMK Nomor 635/KMK.04/1994 stdd KMK Nomor 392/KMK.04/1996).

Kemudian sesuai dengan ketentuan PP Nomor 71 Tahun 2008, PPh-PHTB tersebut ditetapkan bersifat final dan berlaku bagi semua jenis WP apapun jenis usaha maupun kegiatan WP tersebut. Selain PP Nomor 71 Tahun 2008, peraturan lain terkini yang berkaitan dengan PPh-PHTB antara lain:

  • Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 243/PMK.03/2008 tanggal 31 Desember 2008;
  • Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tanggal 20 April 2009;
  • PER-30/PJ/2009 tanggal 27 April 2009 jo. SE-48/PJ/2009 tanggal 27 April 2009;
  • Surat Edaran (SE) Dirjen Pajak Nomor SE-50/PJ/2009 tanggal 25 Mei 2009;
  • SE Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009.

 

Definisi Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan

Sesuai dengan ketentuan dan peraturan-peraturan pajak tersebut di atas, yang dimaksud dengan kata ‘pengalihan’ dalam konteks PPh-PHTB meliputi:

  1. Penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak selain pemerintah;
  2. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
  3. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Khusus untuk pengalihan hak yang disebutkan pada poin 3 dikecualikan dari pengenaan PPh-PHTB. Artinya, pemilik tanah yang menerima ganti-rugi atau ganti-untung tidak wajib menyetor PPh-PHTB dan begitu pula dengan bendaharawan pemerintah tidak perlu memotong atau memungut PPh-PHTB saat melakukan pembayaran. Seperti dijelaskan pada butir 1.c.2. dalam SE-48/PJ/2009, pengecualian ini diberikan secara langsung tanpa memerlukan Surat Keterangan Bebas (SKB).

Terkait dengan persyaratan pada butir nomor 3, dalam memori penjelasan Pasal 5 huruf b PP Nomor 71 Tahun 2008 dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus antara lain: jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara, dan fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana lainnya, serta fasilitas TNI/POLRI.

 

Subjek PPh-PHTB dan Pengecualian

Seperti sudah diungkap di awal artikel ini, subjek atau pihak yang dikenakan PPh-PHTB adalah pemilik hak yang melakukan pengalihan hak atas tanah/bangunan, orang pribadi (individu) atau badan hukum (company). Namun demikian, sesuai dengan Pasal 5 PP Nomor 48 Tahun 1994 stdtd PP Nomor 71 Tahun 2008, ada beberapa kelompok orang pribadi dan badan (company) yang dikecualikan dari pengenaan PPh-PHTB. Mereka terdiri dari:

  1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP yang melakukan pengalihan hak atas tanah maupun bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.
  2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah maupun bangunan kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
  3. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah/bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.
  4. Badan yang melakukan pengalihan tanah maupun bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.
  5. Pengalihan hak atas tanah maupun bangunan karena warisan.
  6. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk Subjek Pajak.

Sesuai dengan PER-30/PJ/2009 dan SE-48/PJ/2009, pengecualian yang disebutkan pada butir nomor 2 dan nomor 6, diberikan langsung tanpa melalui Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh-PHTB. Sedangkan untuk pengecualian yang lainnya (butir 1, 3, 4, dan 5) hanya bisa diberikan melalui penerbitan SKB PPh-PHTB oleh KPP tempat orang pribadi atau badan tersebut terdaftar. Jika orang pribadi tersebut belum terdaftar, SKB PPh-PHTB diterbitkan oleh KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal (KPP Domisili). Tata cara memperoleh SKB PPh-PHTB-nya tidak bisa disampaikan di artikel ini tetapi dapat Anda pelajari di PER-30/PJ/2009 dan SE-48/PJ/2009 tersebut.

 

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak PPh-PHTB

Sejak 2009 hingga sekarang, tarif PPh-PHTB terdiri dari dua tarif, yaitu 5% (lima persen) dan 1% (satu persen). Tarif PPh-PHTB sebesar 5% diberlakukan untuk semua Wajib Pajak tanpa melihat apakah pengalihan hak atas tanah/bangunan dilakukan dalam konteks kegiatan usaha (inventory atau barang dagangan) atau bukan kegiatan usaha (plant assets atau bukan barang dagangan).

Sementara tarif PPh-PHTB sebesar 1% dikhususkan untuk pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya (core business) memang melakukan pengalihan hak atas tanah/bangunan. Mungkin Wajib Pajak yang dimaksud oleh PP Nomor 71 Tahun 2008 tersebut adalah developer atau pengembang perumahan. Hanya saja yang menjadi pertanyaan di sini adalah apakah 1% itu hanya dikenakan atas penyerahan rumahnya (bangunannya) saja atau termasuk juga tanahnya. Sebab di peraturan-peraturan terkait hal ini tidak dijelaskan secara detil.

Nilai yang dijadikan sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP) untuk menghitung PPh-PHTB, sesuai dengan Pasal 4 PP Nomor 48 Tahun 1994 stdtd PP Nomor 71 Tahun 2008, adalah jumlah bruto nilai pengalihan yaitu nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ada di SPPT PBB atas tanah maupun bangunan yang bersangkutan. Namun khusus untuk:

  1. Pengalihan hak kepada pemerintah, nilai yang digunakan adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan; dan
  2. Pengalihan hak yang dilakukan sesuai dengan peraturan lelang, nilai yang digunakan adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

Misalkan WP A menjual sebidang tanahnya kepada PT X dengan harga kesepakatan Rp 1 milyar. Sesuai SPPT PBB, tanah tersebut memiliki NJOP sebesar Rp 900 juta. Maka dalam hal ini, nilai yang digunakan untuk menghitung PPh-PHTB adalah Rp 1 milyar. PPh-PHTB terutang sebesar 5% x Rp 1 milyar.

Andaikata SPPT PBB untuk tahun tersebut belum terbit, maka digunakan nilai sesuai SPPT PBB tahun pajak sebelumnya. Dan apabila terhadap tanah tersebut belum pernah diterbitkan SPPT PBB, misalnya karena tidak pernah dilaporkan ke kantor pajak, maka NJOP yang digunakan adalah NJOP sesuai dengan keterangan dari kepala kantor pajak (sekarang KPP Pratama) yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah maupun bangunan tersebut.

Contoh lain, misalnya tanah si B terkena proyek pemerintah dan mendapat ganti rugi sesuai keputusan pejabat pembebasan tanah Rp 100 juta. Padahal nilai pasar tanah tersebut sesuai NJOP adalah Rp 200 juta. Dalam hal ini, sesuai dengan Pasal 4 ayat (2) huruf a PP Nomor 48 Tahun 1994, nilai yang digunakan untuk menghitung PPh-PHTB adalah Rp 100 juta (bukan nilai tertinggi Rp 200 juta).

 

Pemotongan dan Penyetoran Sendiri PPh-PHTB

Untuk pengalihan hak atas tanah/bangunan yang dilakukan kepada pemerintah, PPh-PHTB yang terutang akan dipotong oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran. Dan sebagai bukti bahwa pembayaran itu sudah dipotong PPh-PHTB, maka kita sebagai pihak yang melakukan pengalihan hak harus meminta Surat Setoran Pajak (SSP) minimal fotokopinya. SSP tersebut seharusnya mencantumkan nama dan identitas kita sebagai pihak yang melakukan pengalihan hak atas tanah/bangunan.

Untuk pengalihan hak atas tanah/bangunan yang dilakukan kepada selain pemerintah, termasuk pengalihan hak dalam rangka lelang, hibah atau cara lainnya, PPh-PHTB yang terutang harus disetor sendiri oleh pihak yang melakukan pengalihan hak atas tanah/bangunan.

Penyetoran menggunakan SSP dan dilakukan melalui bank persepsi atau tempat pembayaran lain yang menerima pembayaran pajak seperti Kantor Pos dan Giro. Penyetoran PPh-PHTB ini harus dilakukan sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang ditandatangani oleh notaris, PPAT, Camat, Pejabat Lelang yang berwenang. Biasanya para pejabat ini akan meminta kita untuk menunjukkan asli SSP pada saat sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang ditandatangani. Mereka juga akan meminta fotokopi SSP tersebut untuk nantinya mereka lampirkan dalam laporan bulanan mereka ke kantor pajak setempat.

--ooOoo--

Share

Login to...

Kurs Fiskal Minggu Ini

lazada.co.id